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    2016辽宁省考面试热点:“地王”是地方政府放出来的

    2016-06-03 09:16 辽宁人事考试网 http://ln.huatu.com/ 文章来源:辽宁华图


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      六一儿童节这天,上海又出了“地王”:宝山顾村一块土地引来24家房企哄抢,最终,被财大气粗的央企信达以58.05亿元竞得,折合楼板价37248.58元/平方米,溢价率306.53%。超过了前期由同样是央企的保利溢价296%摘取的周浦镇的地块,一举刷新今年上海土地市场溢价率纪录。如果扣除住宅自持部分,房价可能达到8万每平,而目前该地段内最贵的项目成交均价不过是4.6万元每平。其他楼盘在3.4万到4万之间。

      6月儿童节拍出天价“地王”,其实就是告诉你,不要天真的认为,在3月25日上海楼市新政出台后,上海房价已经到了山顶。尽管在4月份上海房市成交量相对新政前腰斩,但随后,上海一口气出了3个“地王”,分别是:5月11日溢价100%的松江区泗泾镇地块;5月18日,溢价295.8%的周浦镇地块,以及六一儿童节溢价超过300%的宝山顾村地王。

      根据媒体统计,仅仅5月份,全国各地出现超过60个“地王”,之前我在《“地王”凶猛》的文章中也做过统计:截至5月15日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王。人民日报的统计是今年共出现了152宗地王(2015年全年只有95宗)。无论是“地王”产生的数量,还是“地王”的溢价率,在中国房地产的历史上都无出其右。克而瑞的数据显示,4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106%,绝大多数地块溢价率都超过80%。在一个去库存的年代,2016年成了名副其实的“地王”之年,也成了一线城市和热点的二线城市的暴涨之年。这两点,都和“去库存”的大背景背道而驰,可谓怪异至极。

      笔者分析发现,今年出现的“地王”大体有两个特点:一是绝大多数“地王”由财大气粗的中央企业获得,少数则由大的房地产企业抢到;二是“地王”基本集中在一二线城市,这和一二线城市整个房地产市场的走势基本吻合。这似乎说明,在去库存的大背景下,一些中央企业和大的房企扎堆到仍然具有上涨空间的一二线城市“抢地”。

      央企有钱没错,房企到一二线城市抢地也没有错。但由此如果认为,“地王”是房地产企业拍出来的,就真的太天真了(尽管上海溢价最高的地王是儿童节拍出来的)。早在2013年,笔者在一档电视节目中分析当年“地王”时就指出,“地王”不是拍出来的,而是地方政府“放出来”的,地方政府是“地王”背后最大的推手。这既和中国土地一级市场的高度垄断有关,也和土地交易的“拍卖挂”有关。

      众所周知,中国的土地一级市场,完全控制在地方政府手中,地方政府对于土地供应计划、具体如何供地,供哪块地,都有完全的决定权。比如,在2013年9月的时候,北京把位于东三环农展馆的一块地招拍挂,经过了69轮的激烈举牌竞争以后,最后开发商融创中国以21亿元的土地价格夺得。按照当时的成本,开发商将来建设的豪宅产品,建成的成本价会在每平方米10万元左右,售价预计会达到15万元。事实上,这块位于黄金地段的土地,什么时候放出来都肯定是“地王”,而且肯定会建豪宅。至于当时为什么选择在9月份放出,因为9月份是房地产市场最关键的时刻,所谓“金九银十”,放出“地王”,直接为市场打气。也就是说,这块地其实政府一直囤着。就像打牌的一样,选择什么时候放个大猫出来,完全根据牌势的变化来决定。放出“地王”的效果是什么呢,就是立即引发市场的焦虑,对你的心理层面进行冲击,强化房价仍然会大涨的预期,这种玩法在房地产市场可谓屡试不爽。

      当然,在“地王”的产生过程中,也有玩大了的。北京当年曾经出过一个“地王”,参与竞拍的一个当地的房地产企业本来是当托的,等于在现场负责哄抬物价,叫价接近200轮之后,这个房地产企业入戏太深,仍然在不断抬价,可惜最后一次叫价后无人接盘,最后拍出了一个“地王”砸自己手里,该公司当年利润只有一个多亿,根本无力承担几十亿的地价款,最后在截止日期没有签约,保证金惨被没收,成为北京土地市场的一段佳话。

      一方面,地方政府决定何时放出“地王”冲击市场,另一方面,通过减少土地供应,用饥饿营销的手段吸引房地产企业抢地,最近上海的玩法基本算饥饿营销。上海在出台严厉调控措施之后为什么仍然“地王”频出,因为土地供应人为减少。《劳动报》报道,上海土地供应量创五年来新低,根据上海国土局数据显示:2016年第1季度,上海土地市场供应面积(不包括工业用地)仅42.48公顷,比去年同期下降67.43%,为五年来最低值。其中住宅供应面积分别为27.15公顷,比去年同期分别下滑72.39%。受供应回落影响,成交量也创新低,2016年第1季度,土地成交面积63.49公顷,比去年同期下滑61.80%。

      在过去三年,上海土地供应每年都减少,而且每年几乎都完成供地计划。业内人士普遍人为,上海其实不缺地,但在土地供应大幅度减少的情况下,开发商只能哄抢有限的供应。除非政府增加土地供应。3月25日上海出台调控新政,其中一项措施就是加大土地供应,按照上海住建部门负责人顾金山的说法, 2016年上海商品房土地供应量比去年提高了169公顷。但前五个月,供地仅占全年计划的15%,这种人为制造短缺的情况下,不出“地王”倒是奇怪了。

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    (编辑:钱春霞)

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