2016-06-16 10:14:41 辽宁华图公考问答 http://ln.huatu.com/wenda/ 文章来源：辽宁华图
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湖北副省长曹广晶今天在《湖北日报》刊发署名文章《一城一策去库存 确保房地产市场健康平稳发展》，引起了房地产行业的热议。
曹广晶是湖北省政府排名第二的副省长，负责环保、住房和城乡建设、金融、证券、保险等方面的工作。考虑到其特殊的身份，这篇文章值得解读一二。
1再次坐实“房地产绑架中国经济”的判断
文章指出：“地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款，以及各类企业贷款的抵押物有多少是跟房产、土地有关，这个比例非常惊人。过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多!”
这段话强调的是房价下跌的系统风险，相当于一次风险预警。
翻译成白话，应该是，国家所有大政方针，无论是去供给侧改革，还是“双创”，都不能忽视的一个大前提是，房地产行业不能垮——一旦这个行业垮掉，将会造成整个社会系统性的经济危机。换句话说，政府对房地产的调控也好、救市也好，还将长期存在，不会有丝毫的懈怠。
2 房价下跌压力大于上涨压力
“过去我们担心房价上涨，今天更应该担心房价下跌”——担心什么就会强调什么，这句话可能传递出这样一个讯号：房价下跌的压力大于上涨的压力。
不仅是官方，民间担心房价的情绪也越来越多。参考股市，什么情况下才会出现所有人都不唱空股市、所有人都担心股价下跌?肯定是所有人都进去的时候、所有人都成接盘侠的时候。
这是否意味着中国楼市的拐点已经到来?
我还是那句老话，今年开始的这一波房价行情，除了看到围绕“去库存”的各种政策激励，还没看到别的什么利好。人口红利、城镇化红利这些决定供求关系的根本动力，其实都已接近强弩之末了。
当然，今年以来部分热点城市的确出现房价暴涨的盛况，但与其把这看作是房地产的回暖，不如看成是热钱投资渠道的匮乏。前几天公布的数据显示，上半年民间投资的增速大幅度放缓，就是例证。一边是民间投资的乏力，一边是热点城市的房价上涨，这种上涨只是虚火。
至于央企到上海深圳炒作地王，更应该看作是央企对主营业务的不自信，以及对实体经济的看空。此外，还有寄希望于做大资产规模应对央企整合的良苦用意。无论哪一点，都不能看成是对房地产市场的什么利好。
3 让房价涨上去，政府短期内做得到
“过去我们担心房价上涨，今天更应该担心房价下跌”——这句话将政府左右为难的困境表露无遗，房价上涨老百姓不满意，房价下跌银行又受不了。但比起老百姓的满意度，银行的安全更重要。换句话说，如果一定要二选一，政府宁愿看到房价上涨，也不愿看到房价下跌。
问题是政府能不能控制房价的走势?看看这段话先：
“目前，政府对房地产的调控手段和可用工具比较多。前些年，房价持续上涨控制不住，根本原因是供需关系。一方面有强烈的市场需求，另一方面受18亿亩的耕地红线限制，土地供应有限，供需关系不能通过市场的方式自动调节，出现了房价猛涨。”
现在调控房地产市场的手段增多了，最基本的手段就是控制土地供应闸门。政府部门可以根据市场需求关系的变化，灵活把控土地闸门，有序释放土地供应。市场需求高时，多释放保障房用地，增加保障房供应，抑制市场过热;市场需求弱时，适当减少保障房用地的供应，以求市场回暖。
这段话可以解读为，前些年很多城市的房价之所以控制不住，根本原因不是货币政策，也不是经济发展出现什么重大利好，而是政府把控了供需关系。换句话说，政府通过控制土地的供应量，在一定程度上实现了对房价走势的控制。在一定程度上，某些城市房价快速上涨，地方政府是最大责任主体。
文章还透露，政府的抓手主要是两个，“一是调节土地供应，库存周期超过两年的要暂停土地供应;二是保障房与商品房的比例。”政府只要愿意，可以在这两个抓手上游刃有余。
所以，让房价涨上去，政府在一定范围内，的确可以说到做到。
4 政府把控不了房价的长期走势
“判断房地产发展趋势，有两个基本要素：一是人口会不会持续增长?对外来人口有没有吸引力?二是经济前景、财富是否持续聚集?如果一个地方经济发展前景不好，企业将来有可能迁走，老百姓收入增长预期不理想，地方财富没有聚集能力的话，未来房地产不可能增长。”
这段话透露政府的力有不逮，短期来看，房价的走势受到政府控制土地供应的影响，但长远来看，还是人口增长潜力和财富增长潜力更重要。前者在统计局有官方数据，后者比较糢糊，可以通过本外币存款、GDP增长率、财政收入等指标综合判断。
换句话说，政府对房价的“抓手”，无非是控制土地供应、保障房供应以及对限购、信贷政策的调控，但人口增长、财富增长等根本性的东西，还是由市场来决定的。
文章还引述了美国次贷危机与日本房价泡沫的反例，强调没有哪个国家的房价是“只涨不跌”的，即便是美国与日本等发达国家也无法避免。中国的房地产市场，到现在还没有经历过一次真正意义上的泡沫危机，这不科学。所以，房地产市场的下行风险还将长期存在，丝毫不容懈怠。
5 房地产调控会更加精细化
“全国房地产市场形势千差万别，省内各个城市情况也分化明显。因此，房地产市场调控，绝不能一个政策管全省，要坚持‘一城一策’。”
房地产的分类调控、区别对待，舆论呼吁了多年，这两年也的确在一线城市与二三线城市之间实现了区别对待。“一城一策”则是在这个基础上的更进一步，未来即便是同类城市，也会在调控政策上允许不同。这强调的其实是地方政府在楼市调控上的自主性。
楼市调控会更加精细化，政府干预房地产的力度与深度只会更大，而不是相反。
（编辑：辽宁华图_01）
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